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怎么理解“房价没泡沫,但地价一定有泡沫”?
来源:本站  发布日期:2016-5-30  点击次数:414

前些日子,某地产大佬在为旗下豪宅项目宣传时表示“房价没泡沫,但地价一定有泡沫“。这算是对”地王“的一种回应。

更深一步理解,我们认为这是开发商们对当前地价畸高现状的一种不满,但是这家房企却又是制造“地王”的急先锋。那我们该怎么理解房企关于“房价没泡沫,但地价一定有泡沫“的表态呢?

为什么房价没有泡沫?

房企的主营业务就是卖房子,而卖房子是需要土地的,而且他们更希望拿到优质土地。我相信开发商也不希望制造地王,因为地价越高,开发成本越高,购买群体也就越窄。以这个开发商开发的豪宅项目为例,当时的楼面价为8万元每平米,售价最高达40万元,这样的项目总价高达几千万元,销售压力可想而知。

要知道精英阶层有着更好的投资渠道,他们对资金的流动性有着很高的要求,他们买房即使是买豪宅也大多为了自住,因此他们中大多数人对于持有多套豪宅十分忌惮。但“面粉贵过面包”,以及越来越多的保障房配建压力,决定了开发商只能选择继续盖豪宅。所以,在开发商看来,他们只是高房价的“替罪羊”。

实际上,作为市场主体,房企们并不认为他们有保障大多数人住房的义务,高价抢地只不过是市场竞争激烈的结果,高房价只是结果而不是原因。基于这种考虑,房企们认为“房价并没有泡沫”。

为什么地价一定有泡沫?

实际上,在开发商看来目前的泡沫仅限于二线城市,而对于一线和三四线城市,他们并不认为有泡沫。当前像苏州、南京、合肥、厦门这些城市的地价存在泡沫。数据显示,这些城市的土地成交价和成交量都表现出惊人的增量。以苏州为例,4月份土地成交总额暴增44140%,而其他城市的土地溢价率动辄超过200%,如此高的地价的不得不被打上“泡沫”的标签。

土地作为房地产行业的必要生产要素,缺乏市场化的供应方式,使得房企拿地成本长期居高不下。

其实在大多数城市,土地并不存在稀缺性问题,只是出于各种原因,土地供应被限制在特定的水平上。当前有一种观点认为,放开土地供应只能让利于开发商而不会惠及普通购房者,这种观点有一定道理,但现实是控制地价已经变味了。苏州房价暴涨导致最近的土地底价成交和流拍,明显看出政策调整的被动性。

但开发商并不是没有责任,一种比较常见的“地王”模式是,“新地王”上位为“老地王”解套,当前房地产行情十分敏感,任何记录都有可能催生房价出现较大变化,而大多数变化都表现为上涨。

开发商不差钱

银行是开发商的金主,在实体经济不景气的情况下,越来越多的银行主动向开发商房贷,并给予利率优惠。另外民间融资机构也逐渐向房地产聚集。拥有大量廉价资金的开发商不去抢地还能干吗呢?有开发商曾直接表示“开发商现在不差钱,差的是土地”。

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